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七部委联手整治! 楼市调控正全面失控?

作者: 股票基金  发布:2020-01-03

摘要:七部委联手整治! 楼市调控正全面失控? 来源:米筐投资(mikuangtouzi) 作者:A先生 在本轮楼市调控接近2周年之际,6月28日,住建部等七部委联合印发《通知》,决定自7月初至12月底,在北京、上海等30个城市治理房地产市场乱象。 近半年来,楼市调控的效力...

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  七部委联手整治! 楼市调控正全面失控?

文/诸葛找房楼市发展近20年,似乎从来没有消停过,完美的诠释了“生命在于折腾”这句调侃的话。市场嘛!有涨有跌再正常不过了,但是太过于极端了就容易产生严重的影响。3年前房地产最沸腾的景象相信大家都历历在目,最开始人们享受着房子升值带来的快感,觉得新鲜,...

  来源:米筐投资(mikuangtouzi)   

文/诸葛找房

  作者:A先生

楼市发展近20年,似乎从来没有消停过,完美的诠释了“生命在于折腾”这句调侃的话。市场嘛!有涨有跌再正常不过了,但是太过于极端了就容易产生严重的影响。3年前房地产最沸腾的景象相信大家都历历在目,最开始人们享受着房子升值带来的快感,觉得新鲜,直到价格“登顶”才警醒了一些有思想和良知的人。对于房子,老百姓是一边嫌弃一边渴望,而各地措施也是一边收紧一边放水,让人有些摸不着头脑。

  在本轮楼市调控接近2周年之际,6月28日,住建部等七部委联合印发《通知》,决定自7月初至12月底,在北京、上海等30个城市治理房地产市场乱象。

而近日,被誉为地产界“江湖大哥”兼“高级段子手”的企业家冯仑,在上海宣传自己的新书时,深度的解读了“楼市的风向往哪吹”这一主题。他说,最近三四年以来措施变了,“房子是用来住的,不是用来炒的”这句话说出来那天,房地产市场的走向就彻底变了。“房住不炒”只是个开端,楼市的格局会在方方面面发生变化,大家的心态、预期和出手习惯,也要随之调整,此后将会产生的10个变化值得注意。

  近半年来,楼市调控的效力正在急剧衰减,楼市调控正遭遇全面失控的风险:

变化1:居者有其屋,但不一定占有产权

  在成都,7万人抢购千套房;

房子最原始的用途就是居住,只是近20年才被扣上了金融属性的帽子。如果只是一顶普通的帽子倒也罢了,可这是一定会膨胀的帽子,现在已经能把本身全部罩住了,如果不掀起来,人们就很难看到本质,所以回归居住属性,削弱金融属性势在必行。

  在深圳,要选房先交500万诚意金;

未来的住宅体系和居住措施都会坚持居住为第一属性,尽量保证人民有房住。居者有其屋,但居者不一定占有产权。换句话来说就是,住房问题可以给大家解决,但不再保证大家能买到70年居住产权的产权房,这是相比之前最大的变化。

  在西安,摇号摇出一群关系户;

冯仑认为,之前舆论总是在强调稳定房价、调控房价,保证大家买得起房,这实际上是个误导。在任何一个社会或一个国家,无论其处于何种经济水平,官方都不可能保证每一个人都拥有一套产权100%属于自己的房子。如果始终盯着这个方向,措施制定就会产生偏差,从而积累社会上本不必要的买房预期,最终酝酿出粮本解决不了的购房矛盾。

  在杭州,排队买房累到人晕倒住院……

变化2:从“买房住”走向“有房住

  在近日召开的“2018年长沙市房地产市场调控工作新闻通报会”上,甚至提出“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争”。

诸葛小编认为,“房住不炒”的提出,重点并不在于“房”本身,而是在于“住”,未来房地产要从“买房住”走向“有房住。冯仑说,有房住将成为未来楼市调控的政策基点,这几年各地都增加了很多租赁房源的供应,也全面地推进了共有产权房这种之前不太会被人们从心理上接受的新事物,因此措施的着眼点已经彻底改变了。

  本轮楼市调控至今,为何没有熄灭买房、炒房的热情?

变化3:房价不会继续朝着单一的上涨的方向行进

  因为在限价调控下,一手房价低于周边二手房20%以上,买到就是赚到啊!是的,摇号买房就像打新股中签,妥妥的套利机会。

冯仑认为,房价一直上涨的时代过去了,之前措施朝着最好每个人拥有一套产权房的方向努力,但“买买买”“涨涨涨”自然会变成市场上所有参与者(包括老百姓和开发商)相互作用的结果,供需双方打配合,共同推高房价。而现在不一样了,房子能住就可以,有没有产权没关系。

  当人为扭曲市场价格、调控压制需求却激发了新需求,局面会否失控呢?

买得起房子的人还会去买房,但租房子的人也变多了,相当多的房子不会进入流通市场,而是成为长租供应来源。各方面对于买房、卖房的热情会适当降温,开发商的供应也会适当减少,固定投资、基础投资会更理性。未来中国房价不会继续朝着单一的上涨的方向行进,很可能会进入横盘区间,保持稳定,甚至在个别地区呈现下降局面。

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变化4:住房制度会越来越向租购并举倾斜

  预期调控

“租购并举”的趋势其实在2018年就已经展现出来了,租赁需求越来越被重视,解决租赁矛盾的政策越来越多,围绕解决租赁痛点制定的政策体系也将越来越完善。

  楼市调控就是预期调控,本质就是一个博弈的过程:上有政策,下有对策;根据下面的对策,上面再发布新的政策;由于上面新发布了政策,下面会再做出新的对策……如此往复。

变化5:各地楼市的发展开始出现明显分化

  2016年,全国一二线城市万马齐喑的暴涨,中央一盘棋调控——限购/限贷/限(地产商)融(资)/限地王……离婚/法拍/补缴社保破限购、做首套,那就出台政策“离婚一年内算二套、购买法拍房同样得有购房资格、补缴社保无效”。

正所谓“一城一策”,未来的房地产会进入一个区域分化,由于各地发展阶段不同、发展速度不平衡的状态,一城可能会有一景。租赁市场快速崛起,租赁政策利好较多的情形,更多地会发生在一线城市和二线发达城市。

  通过房抵贷/消费贷/以贷养贷等购买房产,紧接着就是“严禁信贷资金流入楼市、房抵贷最长10年/金额不超100万”……

变化6:三四线城市的重点目标会集中在去库存

  见招拆招、新招不断、招招命中。

三四线城市的“快涨快跌”,关注楼市的人应该都目睹了全过程。诸葛小编也认为,这除了有棚户改造的原因以外,也与跟风炒房脱不了干系。人口流出量大的城市,虽然新房市场将价格太高了,但二手房市场却并不知道要卖给谁,找不到更多人帮忙消化,而价格碍于面子又不能与新房相差太远,于是便出现了“有价无市”的尴尬局面。因此,未来三四线城市的重点目标会集中在去库存,三五年之内恐怕都很艰巨。

  目的是什么?就是发出一个信号——房住不炒,这次来真的。以此改变人的预期。

冯仑称,三四线城市的房产开发过剩这点毋庸置疑,由于租赁需求不多,租金也比较低,大家更愿意买房而不会选择租房。这些地方的租金上涨基础不够、冲劲也不足。楼市的主要矛盾依然停留在新房交易领域,不仅租赁的故事不会成为主旋律,二手房交易也还没到火候。

  我们看下面这张图:

变化7:调控措施长期化将成为主流

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住房的调控和体制、金融的措施变化将采取分类实施的策略,政策长期化将成为主流。也就是说,无论是在地产开发、交易还是持有或租赁等方面,以后的政策调控会偏向长期、稳定、高效,短期政策可能会越来越少出台。有效的长期政策是保证市场持续增长的基础,既有助于满足人民对房屋居住的各种需求,也有助于管理人民对住房的预期。

  这是一张深圳2016年10月楼市调控以来新房价格走势图。猛一看,估计很多人都吓尿了:这么陡的下跌走势,楼市要崩盘。

变化8:房地产市场要转型,离不开限价和限售

  于是,结论出来了:

在诸葛小编之前的文章里提到过,有些专家认为限价和限售是阻碍市场正常发展的做法,也是无法有效长期去阻止价格上涨的做法。对此,冯仑提出了相反的观点,他认为在房地产市场转型的过程中,限价、限售将会为核心政策。在新的趋势完全确立之前,限价、限售是最有效、最快速的,也是地方最容易实施的政策。大家对这些调控政策要做好心理准备,因为它们不会是一个短期政策,维持3~5年是在预期之内的。

  深圳楼价暴跌。

变化9:各类产权房的居住类型划分会越来越细

  楼市调控圆满成功。

可以肯定的是,房地产市场只要进行调控,在短期内房价就不会呈现上涨状态。对开发商、地方单位和买房者来说,这虽然会让人略感难受,但从楼市长期发展转型来看,这是必要的阵痛。

  炒房客要跳楼,刚需族能抄底了。

变化10:短期内房价不会再出现大涨大跌的情况

  如果你再看价格,并计算一下,会大跌眼镜:(55611元-54185元)/55611元*100%=2.56%。

随着各项制度的完善,100%产权房、共有产权房、租赁房的居住类型划分会越来越细,相关法规也会越来越完善。相关部门最终将出台房地产税政策。房地产税将用来调控住房资源占有不平衡的问题,另外,也会给地方政府提供一个长期的、稳定的、可预期的税收来源。

  什么?楼市严控一年半,就跌了2.56%!这哪里是下跌,分明是微不足道的小振幅么!

此外,冯仑还用了6个词对未来楼市进行了预测和总结。一是“房住不炒”,二是“不松长效”,调控政策要保持长效机制,但是眼下仍不会放松节奏。三是“一二不涨”,要控制一二线城市的楼市不能涨价。“三四不崩”,三四线城市“去库存”仍是主要目的,但是要确保房价不崩盘。“有房无产”,指政策能保证大家都有房子住,但不保证每个人都买得起一个有产权的房;“税平不均”,房地产税一定会出台,但主要还是用于调控一些房产持有上的矛盾,保持相对的社会公平。

  但是目的达到了——房价跌了!

老百姓有房住还有必要买产权吗?每个人的看法不同,不能强求,但这一定可以解脱很多活在世俗眼光中的纠结人群。既然住房不再有压力,买房也将不再是生活的唯一出路,也不必再过分为产权纠结,租房或申请保障房也会是不错的选择,何乐而不为呢?

  新房限价就是这个套路的运用:新房价格要备案,价格太高就不给你备案,备不了案就拿不到预售证、就无法售卖、更无法抵押办按揭、地产商也就回不了款啊,紧接着就是现金流断裂、然后……地产商被逼就范。

  ZF的目的达到了:从统计数据上看,房价降了啊。

  房!价!降!了!

  这一消息传出去,会在人群中产生恐慌效应——炒房客不再买、甚至要抛售了,刚改客户也得延后了,可买可不买的刚需也决定再等等了……恩,这是政府期望达到的效果。

  然并卵。

  楼市是一个重复博弈、循环博弈的市场,有时“偷米不成舍把米”——你限制新房价格,就产生了一二手房价倒挂,20%以上的套利空间,傻子都知道咋做。

  本想抑制需求,没承想却激发了新需求,也就出现了本文开头的一幕。

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  反馈链条

  我一直强调,世界是复杂纷乱的、事物是变幻难测的。反应会产生新的反应、应对会产生新的应对,往复循环。

  为什么专家/学者预测楼市多不准确?因为在用静止的视角去看变化、博弈的楼市,无法跳出自己的格局——绝大多数人都这样,最简单的例子就是:没房的人只看利空信息,觉得房价肯定要崩;有房的只看利多信息,觉得房价铁定要涨。

  那我们再回到楼市调控,它会产生哪些反馈链条呢?

  楼市调控确实可以抑制投资需求、延缓刚改需求、一定程度上也能缩减刚性需求,但它改变不了需求——需求仍然存在,只是被压抑了。

  最美好的结果就是达到“房住不炒”的效果——买房都是用来居住。那其他影响呢?

  限制地产商融资,会减缓开发速度。

  增加廉租房/限价房/共有产权房供应,会挤占商品房供应。

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